Ngày 06/01/2022, Chính Phủ đã ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Nghị định này quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm các nội dung về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản về các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo đó, Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã định Nghĩa cụ thể các từ ngữ sau đây:
Bất động sản đưa vào kinh doanh là các loại nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất quy định tại Điều 5 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (sau đây gọi chung là Luật Kinh doanh bất động sản).
Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình được lập, thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. Dự án bất động sản bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà và công trình xây dựng dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 4 của Nghị định này với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ trong hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản và được lập theo mẫu quy định tại Nghị định này.
Chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ dự án bất động sản và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án đó cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định của Nghị định này và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao phần dự án bất động sản được phép kinh doanh và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các bên có liên quan (nếu có) đối với phần dự án chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định của Nghị định này và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng là việc bên mua, thuê mua chuyển giao toàn bộ quyền, trách nhiệm và nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác thông qua văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập theo quy định của Nghị định này. Hiệu lực thi hành: Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01 tháng 3 năm 2022 và thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
QUY ĐỊNH CHUYỂN TIẾP:
1. Các trường hợp đã ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành (1/3/2022) thì không phải ký lại hợp đồng theo quy định của Nghị định này, trừ trường hợp các bên thỏa thuận ký lại hợp đồng theo quy định của Nghị định này.
2. Trường hợp các bên đang làm thủ tục ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, các bên chưa ký kết hợp đồng thì phải thực hiện ký kết hợp đồng theo quy định của Nghị định này.
3. Trường hợp các bên đang làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, các bên chưa hoàn thành thủ tục chuyển nhượng thì được tiếp tục thực hiện các thủ tục còn lại theo quy định của Nghị định này.
4. Trường hợp đang làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành đã có quyết định cho phép chuyển nhượng của cấp có thẩm quyền và các bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng thì phải thực hiện ký hợp đồng theo quy định của Nghị định này.
5. Trường hợp đã nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng chưa có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền thì các bên không phải thực hiện lại các thủ tục trước đó nhưng phải bổ sung hồ sơ còn thiếu theo quy định của Nghị định này (nếu có) để được cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định theo quy định của Nghị định này.
6. Các doanh nghiệp, hợp tác xã đang tham gia kinh doanh bất động sản có trách nhiệm bổ sung đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 4 Nghị định này trong thời hạn 06 tháng, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành. Quá thời hạn quy định tại Nghị định này mà không bổ sung đầy đủ điều kiện theo quy định thì không được kinh doanh bất động sản theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.
7. Trường hợp công dân Việt Nam đã được cấp căn cước công dân gắn chip, mã số định danh cá nhân theo quy định của Luật Căn cước công dân và cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu về đăng ký đầu tư, cơ sở dữ liệu về đăng ký doanh nghiệp được kết nối, vận hành thì được sử dụng cơ sở dữ liệu thay thế cho các giấy tờ liên quan đến nhân thân (hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân, hộ chiếu và các giấy tờ chứng thực cá nhân khác) khi thực hiện các thủ tục liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về nhà ở.
MỘT SỐ NỘI DUNG NỔI BẬT
Nghị định này quy định 8 Hợp đồng mẫu Kinh doanh bất động sản (so với 5 HĐ mẫu của Nghị định 76/2015/NĐ-CP). Trong đó có 2 mẫu hợp đồng mới quan trọng là: (1) Mẫu Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư (2) Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú. Trong 2 loại Hợp đồng mẫu này có nội dung nổi bật: “Bên bán/Bên cho thuê mua Có quyền ngừng hoặc yêu cầu nhà cung cấp ngừng cung cấp điện, nước và các dịch vụ tiện ích khác nếu Bên mua/bên thuê mua (hoặc bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ từ Bên mua/bên thuê mua) vi phạm Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đính kèm theo hợp đồng này”.
Bỏ yêu cầu vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng nhằm đảm bảo phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 21 Luật nhà ở : “Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư” được sửa đổi, bổ sung bởi điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 về việc) và
Bổ sung quy định: Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề).
Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc THẾ CHẤP nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
